Heredar un piso entre varios hermanos. Comprar una casa de vacaciones con amigos. O mantener la propiedad de la vivienda familiar tras un divorcio. Todas estas situaciones tienen un nombre legal: proindiviso, también conocido como copropiedad o comunidad de bienes.
Ser propietario de un porcentaje (o «cuota») de un bien que no se puede dividir es una de las fuentes de conflicto legal más comunes. El problema casi nunca es la propiedad, sino el uso y disfrute de la misma.
¿Qué pasa si un hermano se instala en el piso heredado y no deja usarlo a los demás? ¿Se puede alquilar la vivienda si uno de los dueños no quiere? ¿Cómo se puede salir de esta situación? En esta guía, respondemos a todas estas preguntas.
Un proindiviso significa que un bien pertenece a varias personas a la vez, pero sin que exista una división física de sus partes. Por ejemplo, si tres hermanos heredan un piso, no son dueños de una habitación cada uno; son dueños del 33,3% de *todo* el piso.
Cada copropietario tiene una cuota indivisa (un porcentaje) sobre la totalidad del bien. Esta cuota es la que determina su parte en los beneficios (como un alquiler) y en las cargas (como el IBI o las derramas).
El Código Civil establece que cada copropietario puede usar la totalidad de la cosa común, siempre que:
En la práctica, esto es muy difícil de aplicar. Por ello, el uso se suele regular por una de estas tres vías, en orden de prioridad:
Es la mejor solución y la que recomienda la ley. Los dueños pactan cómo se va a usar el bien. Por ejemplo, en un apartamento de verano, pueden pactar turnos de uso (una quincena cada uno) o decidir alquilarlo y repartir las ganancias.
Si no hay acuerdo unánime para el uso, la ley permite tomar decisiones sobre la administración del bien por mayoría. ¡Ojo! No es una mayoría de personas, sino de cuotas. Si un hermano tiene el 51% de la propiedad, su decisión sobre alquilarla (que es un acto de administración) prevalece sobre la del otro 49%.
Si no hay acuerdo posible y la decisión de la mayoría es gravemente perjudicial para el resto, un juez puede decidir cómo se usará el bien o, incluso, nombrar un administrador externo.
Este es el escenario más conflictivo. Uno de los copropietarios (por ejemplo, un heredero) se instala en la vivienda, cambia la cerradura y la usa como si fuera suya, impidiendo el uso al resto.
Importante: El uso exclusivo y excluyente por parte de un solo copropietario es ilegal si no tiene el consentimiento (expreso o tácito) de los demás.
Los demás copropietarios tienen derecho a reclamar. Esto nos lleva a la siguiente pregunta clave:
Sí, pero con matices. Si un copropietario está usando el bien en exclusiva, los demás pueden exigirle una indemnización por el perjuicio que les causa no poder usar su parte. Esta indemnización no es un «alquiler», sino una compensación.
El punto clave es que esta indemnización no suele ser retroactiva. El derecho a recibirla nace en el momento en que te opones formalmente a ese uso exclusivo. Por eso, es fundamental enviar un burofax o presentar una demanda para dejar constancia de tu oposición.
La ley es muy clara: nadie está obligado a permanecer en un proindiviso. Cualquier copropietario, en cualquier momento y sin necesidad de justificarlo, puede pedir la división de la cosa común (artículo 400 del Código Civil).
Como un piso no se puede dividir físicamente (es un bien indivisible), la «división» se realiza de las siguientes maneras:
Tener un proindiviso puede ser una fuente de problemas si no se gestiona bien. La mejor opción es siempre llegar a un acuerdo de uso.
Si uno de los dueños lo usa en exclusiva, tu segundo paso es oponerte formalmente para poder reclamar una indemnización. Y si la convivencia es imposible, la solución definitiva es la extinción del condominio, buscando siempre un acuerdo de venta antes de acabar en una subasta judicial.
